Moet de verhuur van een appartement ook gemeld worden aan de Btw?

I.                De gemengde btw-plichtige

A.    Omzet met en omzet zonder btw

Een gemengde btw-plichtige heeft eigenlijk twee ‘soorten’ omzet. Een gemengde btw-plichtige is immers een btw-plichtige die enerzijds prestaties verricht die onderworpen zijn aan btw en daarnaast ook prestaties die vrijgesteld zijn van btw op grond van art. 44. W.Btw. De eerste categorie prestaties genereert dus een omzet met btw en die geeft de btw-plichtige bijgevolg ook recht op btw-aftrek, de tweede categorie daarentegen genereert een omzet zonder btw en daarvoor bestaat er geen recht op btw-aftrek.

De verhuur van woningen of appartementen is een vrijgestelde prestatie op basis van art. 44 W.Btw (art. 44, §3, 2° W.Btw) . Een slager, consultant, schrijnwerker, ..., die ook een of meer woningen of appartementen verhuurt, wordt bijgevolg beschouwd als een gemengde btw-plichtige. Dat is dus ook al het geval bij het verhuren van één appartement.

Zoals dat het geval is voor alle gemengde btw-plichtigen, moeten ook de vrijgestelde huuropbrengsten worden vermeld in de periodieke btw-aangifte, met name in rooster 00.

De Btw-Administratie aanvaardt wel dat deze handelingen één keer per jaar opgenomen worden in rooster 00, meer bepaald in de aangifte van het vierde kwartaal of van de maand december, in te dienen uiterlijk 20 januari (besl. ET 117.215/2, 16.11.2009).

Een gemengde btw-plichtige rekent slechts btw aan op een deel van zijn omzet en bijgevolg heeft hij ook slechts een gedeeltelijk recht op aftrek. Dat is uiteraard de logica zelf. De vraag is dan hoeveel recht op aftrek een gemengde btw-plichtige heeft en daarvoor zijn er in principe twee berekeningsmethodes, nl. de methode van het algemeen verhoudingsgetal en die van het werkelijke gebruik (art. 46 W.Btw en KB nr. 3, art. 12-21) .

B.    Geen keuze bij verhuur

Heeft u naast uw activiteit die aan btw onderworpen is, een of meer woningen of appartementen die u verhuurt, waardoor u dus een gemengde btw-plichtige wordt, dan heeft u niet de keuze tussen de twee berekeningsmethodes voor wat betreft uw recht op aftrek. Uw btw-activiteit en uw verhuuractiviteit zijn dan immers duidelijk van elkaar te onderscheiden (KB nr. 3, art. 18ter) .

Bent u gemengd btw-plichtig omdat u een woning of appartement verhuurt, dan bent u wettelijk verplicht om de methode van het werkelijk gebruik toe te passen (parl. vr. nr. 1431, Vermeersch, 06.04.2023). De methode van het algemeen verhoudingsgetal is voor u dus niet toegelaten, met als gevolg dat alle btw die betrekking heeft op het verhuurde onroerend goed, o.m. ook inzake onderhoudskosten, niet aftrekbaar is

II.              Nieuw voor de methode van het werkelijk gebruik

A.    Verplichte melding en bijkomende informatie verschaffen

U moet zich eerst aanmelden bij de Btw. Maakte u toepassing van de methode van het werkelijk gebruik, dan moest u dat uiterlijk op 30 juni 2023 aan de Btw-Administratie melden via het formulier e604B.

Via Intervat moet u daarenboven nog bijkomende informatie en documentatie verstrekken aan de Btw waaruit moet blijken dat de methode van het werkelijk gebruik gerechtvaardigd is en correct wordt toegepast.

Het gaat vooral over een detail van uw inkomende btw, nl. hoeveel btw betaalt u zelf op uw btw-activiteit, hoeveel voor uw verhuuractiviteit, enz.

B.    Ook verplicht bij de verhuur van een appartementje?

U bent verplicht om de methode van het werkelijk gebruik toe te passen, dus waarom zou u dat dan moeten melden en verantwoorden!?

U bent ontheven van de meldings- en informatieplicht als de verhuring van de onroerende goederen slechts een occasionele activiteit betreft. Dat heeft de minister geantwoord op een parlementaire vraag (parl. vr. nr. 1431, Vermeersch, 06.04.2023).

De hamvraag is dan uiteraard wat occasioneel is. Daarvan bestaat geen wettelijke definitie. Volgens de Europese btw-regels veronderstelt een occasionele activiteit wel dat zij een rechtstreeks, duurzaam en noodzakelijk verlengstuk van de hoofdactiviteit uitmaakt waarbij slechts zeer beperkt gebruik wordt gemaakt van prestaties waarover btw verschuldigd is.

De aanschaf van een onroerend goed met de initiële intentie om het te verhuren, kan echter niet als een occasionele verrichting worden beschouwd, aldus de minister (parl. vr. nr. 1617 en 1618, Vermeersch, 01.08.2023). Dat betekent dus dat de meldings- en informatieplicht wel degelijk moet worden nageleefd, zelfs wanneer u slechts één onroerend goed verhuurt.